De gevolgen van corona voor de makelaardij

Mike DelPrete is een Proptech Strateeg en docent aan de Universiteit van Colorado Boulder. Hij is een voormalig tech ondernemer, CEO, strategy director en hoofd Corporate development. Hij heeft uitstekende kennis en ervaring in de online vastgoed technologie. Mike staat internationaal bekend als een expert en thought-leader in vastgoed technologie. Zijn evidence-based analyse wordt veel gelezen door proptech CEO’s en hij is een veel gevraagd strateeg.

Bron

The Real Estate pandemic survival guide

Internationale historische gegevens laten zien dat als er een epidemie of pandemie is en er strengere maatregelen worden ingevoerd, het transactievolume van vastgoed aanzienlijk zal dalen — soms zelfs tot 90 procent. Hoewel de dip tijdelijk is, zullen alleen de meest wendbare en veerkrachtige bedrijven overleven.

Transactievolumes zullen dalen

Beschikbare gegevens vanuit China, Zuid-Korea en Italië tonen aan dat de coronacrisis zal leiden tot een tijdelijke, dramatische daling van het totaal aantal vastgoedtransacties.
De onderstaande grafiek toont vastgoedtransacties in China vanaf het eerste stadium van de uitbraak. Transacties daalden aanzienlijk – bijna 100 procent – gedurende een aantal weken tijdens de crisis, maar groeien nu weer.

Italië toont een vergelijkbaar verloop: een grote woningwebsite uit Italië verwacht dat de transactievolumes met 20-40 procent zijn gedaald in februari en 70-90 procent in maart. Een andere bron citeert dat het aantal zoekopdrachten naar appartementen dat vanaf begin maart te koop staat met meer dan 50 procent is gedaald ten opzichte van een jaar geleden.

In Zuid-Korea daalden de transactievolumes met 80 procent in de eerste negen dagen van maart en er was sprake van een daling van 90 procent in Seoul, de hoofdstad.

Uit recent onderzoek van de Amerikaanse woningwebsite Zillow naar vergelijkbare pandemieën blijkt een trend uit Hong Kong tijdens de SARS-uitbraak in 2003: transactievolumes daalden met 33-72% omdat consumenten contact vermeden. Positief is dat de transacties weer normaal werden toen de epidemie voorbij was.

De daling in aantal transacties is onmiddellijk en fors, maar lijkt tijdelijk te zijn. Uit de gegevens blijkt dat het zes maanden (of langer) duurt voordat de transactievolumes weer een standaard niveau bereiken.

Virtuele rondleidingen gaan uw makelaarskantoor niet redden

Het is zeer waarschijnlijk dat we dalende transactievolumes zullen zien in andere internationale markten naarmate de pandemie zich verspreidt. De klant krijgt meer behoefte aan social distancing, wat kan leiden tot een tijdelijk halt van een groot deel van de vastgoedmarkt (zoals blijkt uit bovenstaande gegevens).

Virtuele bezichtigingen lijken de oplossing, maar dat zijn ze niet. De daling wordt hiermee niet gestopt. Online bezichtigingen zijn geen vervanging voor een daadwerkelijk bezichtiging  van een woning. Als de transactievolumes met 80 procent of meer dalen – gedreven door marktonzekerheid, quarantaines, reisbeperkingen en richtlijnen om binnen te blijven- zal geen enkele hoeveelheid virtuele bezichtigingen of slimme online communicatie die daling goedmaken.

Veranderingen in consumentengedrag op lange termijn

De coronacrisis zou zomaar eens de katalysator kunnen vormen voor een aantal innovatieve veranderingen en daarmee de vastgoedmarkt in haar herstel positief kunnen beïnvloeden.

Zoals geschreven is het waarschijnlijk dat we dalende transacties zullen zien in andere internationale markten naarmate het coronavirus zich verspreidt. Consumenten kiezen voor social distancing, wat kan leiden tot een versnelde acceptatie van diensten die makelaarsprocessen digitaliseren en vergemakkelijken. Als woningverkopers de voordelen van het verkopen van een huis zonder tientallen bezichtigingen ervaren, kunnen nieuwe marktpartijen, zoals IBuyers, hierop inspelen en zullen zij een groei zien in het aantal klanten.

Als kopers en verkopers ervaren hoe een overdracht van een woning eenvoudig en efficiënt volledig online geregeld kan worden, vormt deze werkwijze snel een aantrekkelijk alternatief.

Online bezichtigingen gaan de daling niet stoppen; ze zijn geen vervanging voor een daadwerkelijk bezoek aan huis en daarmee dus ook geen vervanging van de makelaar!

Als de transacties met 80 procent of meer dalen – gedreven door marktonzekerheid, quarantaines, reisbeperkingen en richtlijnen om binnen te blijven- zal geen enkele hoeveelheid virtuele tours of andere slimme online communicatie die daling goedmaken.

Nieuwe producten en diensten, waaronder iBuying, online notarissen en virtuele bezichtigingen, kunnen een nieuwe klantwaarde worden in een wereld van verhoogde sociale distantiëring. Het is de evolutie van klantbehoeftes, geen oplossing voor een epidemie. En de bedrijven die het meest inspelen op deze nieuwe klantbehoeftes zullen het best overeind blijven in de storm.

Survival of the fittest

De belangrijkste strategie voor makelaarskantoren wordt vrij eenvoudig: zorg ervoor dat je klaar bent voor de “rebound”. Het is bijna onmogelijk om tijdens een crisis als deze je businessmodel op de schop te gooien. De alternatieve strategie is om de storm te doorstaan -stil zitten-, klaar om tevoorschijn te komen wanneer het herstel begint.

Stap 1: Wees klaar voor het herstel.
Er is een tijdelijke periode van pijn waar je doorheen moet om te overleven. Verlaag je kosten en behoud investeringsruimte om je bedrijf de langst mogelijke start- en landingsbaan te geven.

Stap 2: Er is geen stap 2. Overleven is alles.

De vastgoedindustrie -en de wereld- beweegt ongelooflijk snel en het is moeilijk om alle veranderingen bij te houden. Heel veel makelaars zullen zich snel moeten aanpassen aan de veranderende omgeving. En alleen die ondernemers die in staat zijn om snel te schakelen, mee te bewegen en gezorgd hebben voor een sterke financiële basis zullen overleven en als eerste profiteren van herstel.

Persoonlijke noot van Mike DelPrete:

Net als velen van jullie, werk ik op dit moment buiten mijn comfort zone. Ik heb minder tijd om gegevens te verzamelen, bewijsmateriaal te analyseren en doordachte inzichten te presenteren -maar ik doe mijn best.

Ik geef prioriteit aan het zo snel mogelijk vrijgeven van nieuwe gegevens en inzichten, om ons allemaal door deze onzekere tijden te leiden. Jullie kunnen de komende tijd informatie en achtergrond van mij verwachten.